Gepubliceerd in VastgoedVisie, juni 2012

Londen bruist en is de laatste jaren enorm gegroeid met grootschalige projecten als de Docklands, Shard London Bridge en uiteraard het Olympische gebied. Londen haalt alles uit de kast om de stad op te knappen en te tonen aan de wereld.

Er wordt nog steeds volop gebouwd waarbij kosten nog moeite worden gespaard. Een van de meest recentelijk opleveringen is het Westfield Stratford City Shopping Centre waar straks tijdens de Olympische Spelen duizenden mensen doorheen zullen gaan. De verwachtingen zijn hoog en vooralsnog trekt het veel bezoekers en vormt het een nieuwe benchmark voor winkelcentra in Europa. Sceptici vrezen echter dat na de Olympische Spelen het winkelcentrum en het gebied snel in populariteit zal dalen want zitten de bewoners van Londen wel te wachten op al deze nieuwe, grootse, ontwikkelingen?

Slow urbanism en bottom up ontwikkelingen
De grootschalige ontwikkelingen geven de stad zijn huidige imago en creëren volop publiciteit. Maar er gebeurd meer in Londen. Verrassend veel meer. Veelal in delen in de stad waar de economische kracht minder is, waar weinig voorzieningen zijn en publieke plekken schaars zijn of totaal niet uitnodigend zijn om te verblijven. Het is in deze wijken en gemeenschappen waar unieke initiatieven, soms uit noodzaak geboren initiatieven, van gepassioneerde mensen en betrokkenen ontstaan. Hier, maar zeker ook in het centrum, krijgen bestaande plekken of gebouwen opnieuw betekenis en worden aangename, warme, bijna huiselijke plekken gecreëerd in een wereld waar uiterlijk vertoon de boventoon voert.

Deze ontwikkelingen zijn ook wel beter bekend als bottom-up ontwikkelingen. Ontwikkelingen waarbij de behoefte en betrokkenheid van bewoners centraal staan. Of slow urbanism dat voortbouwt op bestaande plekken of vastgoed waarbij de context bepalend is en zo kansen biedt voor zowel de omgeving als de mensen die er wonen.

Deze ontwikkelingen plaatsen mensen en hun identiteit, levensstijl en behoeftes voorop. Door te ontwikkelen vanuit deze verruimende kaders wordt bovendien bewerkstelligd dat mensen blijvend in hun leefomgeving willen investeren en wonen. De identiteit, de behoeften van bezoekers, het verhaal en de geschiedenis van een plek staat centraal en wordt nieuw leven ingeblazen waardoor een schat aan ondernemerschap en creativiteit ontstaat. Londen kent vele voorbeelden en wie tijd heeft, ontdekt places to be die meer dan de moeite waard zijn.

Visie, ondernemerschap en creativiteit
Zo’n place to be is Brixton, een district in Zuid Londen. Brixton kent een lange geschiedenis. Het kenmerkt zich door een grote multiculturele samenleving en vormt een van de belangrijkste harten van de Afro-Caribische gemeenschap in Londen. Hier bevindt zicht ook de populaire markt, Brixton Market. Een historische plek die een Caribische sfeer uitademt door de verscheidenheid aan concepten en producten in combinatie met de culturele mix van mensen.

Maar de markt is niet altijd succesvol geweest en het gebied kenmerkte zich lange tijd door vele problemen als werkeloosheid en drugsgebruik. In 2008 werd besloten de markt te vervangen door een particuliere woontoren. Het was echter een kleine club, gepassioneerde en betrokken handelaars en bewoners, de Vrienden van Brixton Market, die een succesvolle campagne tegen de voorstellen zijn gestart. Zij hebben de sloop kunnen voorkomen en er voor gezorgd dat de drie arcades waarin de markt zich bevindt, tot erfgoed werden verheven gezien het culturele en architectonische belang van de markt en de bijdrage aan de sociale en economische geschiedenis van Brixton.

De handelaars en bewoners hebben inmiddels gezamenlijk nieuw leven in de gemeenschap geblazen door ondernemerschap te tonen en samenwerkingsverbanden in de wijk aan te gaan.

Bottom of Form

De markt wordt tegenwoordig geëxploiteerd door lokale ondernemers met oog voor kwaliteit, gastvrijheid en beleving. Ooit naar een slager geweest waar de swingende Caribische muziek je welkom heet en de verkopers zingend en swingend je bestelling klaarmaken? Of de eigenaar van een Afrikaans restaurant die je op ludieke wijze welkom heet en een tafel voor je klaarmaakt in de antiek- of boekenwinkel. Hybride vormen, tijdelijke concepten, gangpaden die tijdens lunch- en dineruren worden omgetoverd tot restaurant, waar wordt gewerkt met biologische, lokale producten, retailer en kapper in een ruimte zitten. Eigen concepten, ontwikkeld door passievolle ondernemers die samen werken om deze markt tot een succes te maken.

De verbondenheid wordt nog een bekrachtigd door de Brixton pound. Door lokale munt heeft tot doel de lokale economie te stimuleren en lokale klanten en winkeliers aan te moedigen elkaar te steunen. Op de biljetten zijn lokale helden en landmarks geportretteerd, gekozen door de inwoners zelf, waarmee de binding met de plek en het succes nogmaals wordt versterkt. Live locally, spend locally. De economische en sociale kracht in de wijk is enorm gegroeid waardoor het een grote aantrekkingskracht heeft op nieuwe investeringen en de autochtone Engelsen.

Waarom is het een succes? Allereerst door de gedeelde visie het gebied levenskrachtig te maken. Hoe doen ze dat? Door pure ondernemerschap met nieuwe samenwerkingsverbanden. Een broedplaats voor nieuwe initiatieven waar unieke concepten met liefde en aandacht voor de behoefte van de bezoekers worden ontwikkeld, waar bezoekers worden verleid en gastvrij worden geholpen door gepassioneerde medewerkers. Geen ketens, geen merken, geen richtlijnen. En tot slot, ze zorgen ze ervoor dat het verhaal wordt overgedragen op elk contactmoment en met elke activiteit; een eigen website en krant, een levendige markt met en divers aanbod van retail, horeca en diensten, veel marketingactiviteiten, workshops en inzet van social media. Kortom, een plek met een ziel en heel veel inspiratie. Een Must See!

Publieke hotspots in Oost-Londen

Wie de laatste ontwikkelingen in Londen heeft gevolgd, kan het niet zijn ontgaan dat er een nieuw fenomeen is ontstaan in Oost Londen in de inmiddels uberhippe Londense wijk Shoreditch; Dit fenomeen heet Boxpark. Een concept van 40 containers en 20 “box hang outs” dat tijdelijk, duurzaam en flexibel is en met tegen relatief lage kosten is neergezet op een braakliggend terrein. Boxpark heeft een duidelijke positionering, gericht op een jonge, fashionable doelgroep met specifieke behoeften, een merkenmix die hierop is afgestemd en de ambitie om bijzondere activiteiten te ontwikkelen. Een man had een visie, het ondernemerschap en de creativiteit om dit te realiseren. Boxpark is een innovatief en creatief concept in een gebied dat weinig tot geen publieke ruimtes kent. De plek wordt nog interessanter door een gebouw dat tegenover Boxpark ligt. In “The Tea Building”, de voormalige Lipton Tea fabriek, zit tegenwoordig PizzaEast, galeries, kantoren voor de creatieve sector en een hotel met zwembad op het dak. Een gebouw, meerdere functies in combinatie met Boxpark maakt dat dit deel van de wijk op elke moment van de dag een levendige plek is. Een samensmelting van diverse trends en veel inspiratie binnen een straal van 100 meter en de tijd zal leren of het gebied voldoende potentie biedt om daadwerkelijk een unieke ontmoetingsplek te blijven

Oost Londen kent zoals gezegd weinig publieke plekken maar het bruist meer dan ooit tevoren. Veel van wat er gebeurt, zie je niet direct. Even verderop ligt Spitafield Market, verstopt tussen de statige kantoorpanden, en tegenwoordig een zeer hippe en populaire bestemming. Spitafield Market was ooit een florerend gebied totdat het in verval raakte. De historische waarde van de Victoriaanse hallen is echter weer nieuw leven ingeblazen en het gebied is inmiddels weer publiek terrein.

In tegenstelling tot Brixton Market, is dit gebied onder regie opnieuw ontwikkeld, maar rekening houdend met de context, de historische waarde en de behoeften van de bezoekers. Deze keer geen organische groei maar een uitgekiende strategie waarbij de mix van formules (retail, horeca, diensten) en ondernemers zorgvuldig zijn gedefinieerd en geselecteerd. Formules, elk met een eigen rol en die de DNA van het gebied versterken en ondernemers die betrokken, creatief en actief zijn zodat maximaal succes wordt gegarandeerd. Was het vroeger nog een ‘zondagbestemming’ waar alleen kunstenaars kwamen, tegenwoordig is het een florerend en hip gebied voor iedereen voor elke dag. Voor evenementen, vintage markten, alternatieve winkels,cafés en hippe restaurants, jonge designers, tentoonstellingen en zelfs danswedstrijden.

De succesfactoren

De stad van morgen bruist, is levendig en aan verandering onderhevig. De stad lijkt op zoek te zijn naar een manier om het snelle, veelal door technologie gedreven, leven af te remmen. De hang naar ‘dingen samen doen’, echtheid, uniekheid en menselijk contact lijkt, bij alle generaties, ook generatie Z, toe te nemen.

Het succes van bovenstaande voorbeelden is te verklaren doordat deze gebieden en gebouwen een menselijke maat kennen in het grote zakelijke Londen. Anderzijds is dit te verklaren doordat de ontwikkelingen zijn ontwikkeld vanuit een sterke visie en identiteit passend in de context. Ze vertellen een verhaal gebaseerd op echtheid waarin de verbinding met het gebied, de mens, zijn behoeften en gedrag, centraal staan. Ondernemerschap en de creativiteit versterken deze identiteit en maken dat deze plekken authentiek en uniek zijn. Bijzondere plekken waar veel mensen samenkomen, verspreid over de dag en waar partijen samenwerken om een aangenaam verblijf te creëren. Het andere Londen, een bron van inspiratie voor iedereen die gebouwen of plekken ontwikkelingen voor mensen.